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算法炒房三月亏20多亿!房地产巨头大翻车:房价水太深

来源:未知 浏览数量: 日期:2021-11-09 14:31
html模版算法炒房三月亏20多亿!房地产巨头大翻车:房价水太深

一年前靠着一套算法营收30亿美元,一年后还是同样的算法,却造成资金大缺口,不得不裁员、变现手上资产。

没想到,炒房平台用上AI算法,会这么刺激。

是的,你没看错,这年头连AI都会炒房了,而且还是风生水起。在大洋彼岸甚至已经发展成了一个产业,不少公司都让AI来代替人工估价,以更快速从卖家手里收购房产。

不过就在最近,其中一家估值超30亿美元的龙头公司受到了当头棒喝。

要知道,他们的炒房平台网站每月用户访问量超2亿,今年第一季度就售出房屋1965套,往年成交量更是保持在4000套以上。

如今,却不得已要关停这项业务,并裁员25%。

所以,到底是什么算法,竟然会把炒房的给“坑”了?

眼看它高楼起,眼看它高楼塌

如上提到的公司,就是美国房地产信息龙头Zillow。

他们于2018年4月推出了一项AI炒房业务,名叫Zillow Offers,

△?Zillow旗下所有品牌和业务

具体来看,就是倒买倒卖房屋,收购价格则由AI给出。

公司会根据AI给出的估价从房主手里买下房,然后对房子进行翻新,再加价出售。

俗称中间商赚差价。

背后用的是一个叫做Zestimate的算法。

它基于750万个统计和机器学习模型,通过分析每个房产上的数百个数据点,来评估其市场价值,平均误差一开始能控制在14%左右。

最开始时,Zillow为了给自家算法赚吆喝,也费了不少功夫。

早在2017年,他们曾在Kaggle上发布了房屋估价比赛Zillow Prize,奖金高达120万美元。

Zillow首席分析官也一度宣称:他们的目标是让房价评估最终完全由机器生成。

嗯,Zillow对AI的投入和信心,可见一斑。

ps.为打响这一业务,Zestimate还曾给白宫估价3.98亿美元做噱头。

在业务正式开展后,他们还对这个算法不断优化,让它渐渐学会了网罗各路信息。

比如,它会利用自然语言处理抓取顾客在与Zillow销售交流时,所写或所说的资产信息;用计算机视觉挖掘房屋图表相关的数据等等。

如今的平均误差已经能控制在5%左右。

而使用AI最大的亮点,就是估价会比传统人力估价的速度快很多。

这可以说是瞅准了房产卖家的需求,能够帮助他们快速变现。

由此,基于这项AI业务的优势,Zillow在美国房地产市场的扩张之路就此开启。

业务开展一年左右,就卖出4313栋房产,营收近14亿美元。

2019年,网站平均月活用户可达1.7亿个,拥有1.1亿套房屋信息。

2020年,Zillow更是高歌猛进,1月份股价就冲上高点,并在短暂回落后一路飙升,股价一年内大涨188.4%。

进入2021年后,股价已经冲上202.94美元的巅峰,较2019年几乎翻了6倍。

第一季度总营收12.18亿美元,超市场预期10%。

第二季度营收达13亿美元,利润5.38亿美元,同比增长92%。

彼时其CEO里奇?巴顿(Rich Barton)还表示Zillow Offers业务将持续加速,而且在卖家市场中很受欢迎。

但事情并未如巴顿所预想的那样发展,从第三季度开始,Zillow的崩溃就初见端倪。

虽然财报中显示该季度营收为17.41美元,较前两季度仍在增长,但这并未超过市场给出的预期20.1亿美元。

而且上一季度还净赚5个多亿美元的Zillow,这季度竟然亏了3.8亿美元,也就是24亿人民币。

随着惨淡的Q3财报一起到来的,还有公司的一系列调整。

CEO巴顿宣布,今年内炒房业务Zillow Offers将关停。

公司将裁员25%,大约2000人一夜失业。

与此同时公司还将以以28亿美元的价格抛售7000套房屋。

据Insider分析,Zillow手上的房产中,有93%挂牌售价低于购买价。

AI也拿楼市没办法

为什么会起起落落如此之快?

想要回答如上问题,或许还要从美国房地产行业找答案。

事实上,Zillow能够在短短几年内赚得盆满钵满,不止是因为它的业务模式独特,更是因为乘上了美国楼市升温的东风。

据Trading Economics数据显示,美国房价在2012年以后就呈稳定上升趋势,但涨幅还算平稳。

而在2020年新冠肺炎疫情爆发后,新一轮的楼市狂热就此掀起。

造成这波狂热的原因有很多:

因为居家办公或者想迁往郊区居住,民众买房需求大涨;有的人急于将手中的资产变现;

还有美联储在疫情爆发后大量购买MBS(抵押支持债券),让美国抵押贷款利率水平降至历史低位;

与此同时,受疫情影响许多建筑工地停工,房地产供给不足。

这番供不应求之下,房价抬升就变成了一件非常自然的事。

据美国联邦住房金融局(FHFA)8月31日发布的一份报告显示,截至6月的12个月里,美国房价指数创纪录地上涨了18.8%。

基于这样的大背景下,Zillow Offers业务大增也就不足为奇。

但短短几个月内,让Zillow Offers不得不关停的,也是因为楼市。

本来持续升温的美国楼市,却从今年第三季度开始,增长速度明显变缓。

这一点人能感觉得到,可是基于数据推理的算法却不行。

它拿着过去几个月大涨的数据,给出的预估也依旧在按照上涨的趋势走。

不少人都发现,Zillow给出的预估价格太高了。

有网友就举例说,他曾经注意到Zillow估价为80万美元的房子,其真实价格可能只有30-40万。

彼时Zillow的一些竞争对手有所察觉纷纷收手,但它不知是不是因为对自己的算法过于自信,仍按给出的估价大量收房。

结果,房子就这样砸在自己手里了。

据统计,在第三季度结束时,Zillow手中房屋库存量达9790套,远高于第二季度的3142套库存。

CEO巴顿也将这次Zillow的“滑铁卢”归咎为算法的失误。

房价的不可预测性远远超出了我们的预期。

他表示,这一切的源头,还是Zestimate算法无法准确预估未来3-6个月的房价。

算法炒房已成新产业

看来,房价这趟深水,AI是真的把握不住。

不过,在美国,像Zillow Offer这样基于AI估价的房产中介服务已形成一种固定模式,叫做Instant Buyer,简称“iBuyer”,可以理解成“闪买”。

流程就是平台买入-持有-改造-再出售。

借助AI估值模型,平台一周就能完成出价并支付给业主,以此不断购入被低估的房产。

挂牌时,也由AI对房屋价值进行自动评估,hg4888备用网址

虽然平台这样直接购买房子并自己翻修,风险很大,但同时利润也很高。

整个“去中介化”的流程相比传统房产买卖模式,还可以大大节省交易周期(最快只需两周)。

而iBuyer模式最早从2014年成立的Opendoor开始(2020年12月上市,估值48亿美元)。

随后,Offerpad(2015年)、Redfin(2017年)、Zillow Offer(2018年)等iBuyers也纷纷进场,借着这片快速增长的科技“蓝海”分一杯羹。

△美国前三大iBuyers公司业务范围,蓝色Opendoor,黄色Offerpad,绿色Zillow Offer

在此次房价波动中,这些公司日子也不好过,只不过没有Zillow Offer这么离谱罢了。

比如Opendoor今年第二季度就亏损了1亿多美元。

所以iBuyer这种房产买卖经济模式,风险真的很大啊。

而最重要的是,人都把握不了的房价走势,AI呢?

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